Bagaimana Mengkonversi 1031 Pertukaran Properti Menjadi Prinsip Perumahan

Untuk waktu yang lama investor real estat telah melihat keuntungan menggunakan pertukaran 1031 untuk membeli properti pengganti dan kemudian mengubah properti pengganti menjadi tempat tinggal utama mereka. Dengan melakukan ini, wajib pajak pertama mengambil keuntungan dari penangguhan pajak dari pertukaran 1031 dan kemudian mengambil keuntungan dari pengecualian pajak berdasarkan I.R.C. bagian 121.

Hanya untuk mengingatkan Anda tentang aturan I.R.C. bagian 121: pemilik rumah individu dapat mengecualikan dari keuntungan modal pendapatan dari penjualan tempat tinggal utama mereka yang disediakan: 1) Mereka telah memiliki DAN tinggal di properti selama 2 dari 5 tahun terakhir, dan 2) Mereka belum menggunakan pengecualian di terakhir dua tahun, dan 3) Keuntungannya tidak lebih besar dari $ 250.000 {$ 500.000 untuk pasangan yang menikah}, dan 4) Tempat tinggal utama Anda secara umum didefinisikan sebagai tempat di mana Anda telah menghabiskan sebagian besar malam Anda dan Anda mungkin hanya memiliki satu tempat tinggal utama pada suatu waktu.

Tentu saja I.R.S. telah dilihat menggabungkan penggunaan pertukaran 1031 dengan pengecualian pendapatan di bawah 121 sebagai penyalahgunaan dan menguras kas. Pada saat yang sama, semua orang mengakui bahwa pelarangan perubahan penggunaan properti akan menjadi terlalu mahal.

Dalam Pdt. Proc. 2008-16 I.R.S. telah menangani masalah ini dengan menciptakan "pelabuhan aman" untuk pembayar pajak. Aturan untuk pelabuhan aman menggabungkan 1031 pertukaran dengan pengecualian pajak berdasarkan I.R.C. Bagian 121 adalah sebagai berikut: 1) Sebuah properti memenuhi syarat sebagai properti pengganti di bawah 1031 jika digunakan sebagai penyewaan selama dua tahun sebelum mengubah properti menjadi penggunaan pribadi, dan 2) Harus disewa dengan sewa yang adil untuk sedikitnya 14 hari setahun, dan 3) Penggunaan wajib pajak sendiri tidak melebihi 14 hari per tahun atau 10% dari hari-hari yang disewa dengan sewa yang wajar, mana yang lebih sedikit, dan 4) Properti dapat disewa kepada pihak terkait selama pasar yang adil uang sewa dibayarkan kepada pembayar pajak. Jika aturan "pelabuhan aman" terpenuhi, maka I.R.S. tidak akan menentang penangguhan pajak dari 1031 pertukaran.

OLEH KARENA ITU Wajib pajak dapat membeli properti pengganti dalam pertukaran 1031, menyewakannya selama dua tahun, mengonversikan penggunaan ke tempat tinggal utama selama dua tahun tambahan, dan mengambil pengecualian di bawah I.R.C. Bagian 121, TETAPI, terbatas sebagai berikut: Untuk setiap 1.031 pertukaran yang terjadi setelah tanggal 1 Januari 2009, keuntungan akan dibagi antara waktu ketika properti pengganti dipegang sebagai sewa dan waktu itu diadakan untuk tempat tinggal prinsip. Misalnya, pertukaran 1031 properti dibeli pada Juni 2009 dan digunakan sebagai sewa selama 2 tahun. Kemudian dikonversi menjadi tempat tinggal utama dan digunakan sebagai tempat tinggal utama selama tiga tahun hingga Juni 2014 pada saat itu dijual. Dalam contoh ini, 60% dari keuntungan (3 tahun) dikeluarkan berdasarkan bagian 121 dan 40% dari keuntungan (2 tahun) dikenakan pajak. PERHATIAN: Pengambilan kembali penyusutan juga harus dilakukan terhadap penjualan properti apa pun yang keuntungannya dikecualikan menurut pasal 121. Sebagian besar aturan yang ditetapkan dalam artikel tercantum dalam I.R.C. bagian 121.

Perlu diingat bahwa situasi di luar "pelabuhan yang aman" tidak perlu membatalkan pertukaran 1031. Terkadang perubahan keadaan yang tak terduga terjadi dan bahwa perubahan keadaan membenarkan perubahan sebelumnya penggunaan properti dari sewa ke penggunaan pribadi. Beban pembuktian selalu ada pada pembayar pajak.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *